Wokół świadectw energetycznych narosło sporo mitów. Najczęstszy brzmi tak, że każdy właściciel domu albo mieszkania musi już mieć taki dokument. Tymczasem oficjalne wyjaśnienia Ministerstwa Rozwoju i Technologii mówią coś innego: dla istniejącego budynku lub lokalu używanego wyłącznie „na własny użytek” świadectwo nie jest wymagane, dopóki właściciel nie zamierza go sprzedać ani wynająć. Obowiązek wraca natomiast przy sprzedaży, najmie i przy zakończeniu budowy nowych obiektów.
Najwięcej nieporozumień dotyczy starszych domów
To właśnie właściciele starszych nieruchomości najczęściej żyją w przekonaniu, że przepisy ich nie obejmują. W praktyce sam wiek budynku nie jest tu najważniejszy. Liczy się przede wszystkim to, czy nieruchomość trafia na rynek. Ustawa wymaga przekazania świadectwa nabywcy przy sprzedaży i najemcy przy zawarciu umowy najmu, a notariusz ma obowiązek odnotować przekazanie dokumentu w akcie notarialnym. Jeśli świadectwa nie ma, notariusz poucza o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.
Własny dom to jedno, sprzedaż albo wynajem to co innego
Najprościej można to ująć tak: mieszkasz od lat we własnym domu i nie planujesz go sprzedawać ani wynajmować — samo to nie tworzy obowiązku posiadania świadectwa. Wystawiasz ten sam dom na sprzedaż albo szukasz najemcy — dokument staje się potrzebny. Ministerstwo podkreśla też, że od 28 kwietnia 2023 r. inwestor musi dołączyć świadectwo do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo do wniosku o pozwolenie na użytkowanie, z wyjątkiem domów do 70 m² budowanych na własne cele mieszkaniowe.
Są też wyjątki, o których wiele osób nie ma pojęcia
Prawo przewiduje kilka ważnych wyłączeń. Ze świadectwa zwolnione są m.in. budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m², budynki mieszkalne używane nie dłużej niż 4 miesiące w roku, obiekty zabytkowe, budynki używane jako miejsca kultu, a także niektóre budynki przemysłowe i gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię. W rządowym FAQ doprecyzowano również, że zwolnienie dotyczy budynków objętych różnymi formami ochrony zabytków, w tym także ujętych w ewidencji zabytków.
Dokument nie jest wieczny, nawet jeśli już został wystawiony
Wielu właścicieli zakłada, że skoro kiedyś wyrobili świadectwo, temat mają zamknięty na zawsze. To też nie jest prawda. Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat, ale może stracić ważność wcześniej, jeżeli po drodze wykonano roboty budowlano-instalacyjne wpływające na charakterystykę energetyczną budynku, na przykład wymieniono okna, źródło ciepła albo wykonano docieplenie.
Drugi obowiązek dotyczy ogrzewania i to on często wraca przy kontrolach
Osobną sprawą są okresowe kontrole systemów ogrzewania i klimatyzacji. To nie jest nowy obowiązek z 2023 roku, lecz element ustawy obowiązującej od lat. Ministerstwo wyjaśnia, że właściciel lub zarządca budynku musi zapewnić okresową kontrolę systemów według mocy i rodzaju źródła ciepła. Dla kotłów o mocy od 20 do 100 kW kontrola przypada co najmniej raz na 5 lat, dla kotłów na paliwo ciekłe lub stałe powyżej 100 kW — co najmniej raz na 2 lata, dla kotłów gazowych powyżej 100 kW — co najmniej raz na 4 lata, a dla niektórych innych źródeł ciepła o sumarycznej mocy powyżej 70 kW — co najmniej raz na 3 lata.
Nie każdy system musi być sprawdzany w identyczny sposób
Przepisy przewidują również sytuacje, w których nie dokonuje się kontroli systemu ogrzewania lub klimatyzacji, na przykład w części budynków wyposażonych w odpowiednie systemy automatyki i sterowania. Sama ustawa wymaga też, by protokoły z takich kontroli były przechowywane przez właściciela lub zarządcę przez cały okres użytkowania budynku. To ważne, bo problem nie kończy się na samym przeglądzie — liczy się również dokumentacja.
Nie można zamówić świadectwa „u kogokolwiek”
Świadectwa nie wystawi dowolna firma bez uprawnień. Ustawa stanowi wprost, że dokument sporządza osoba wpisana do wykazu prowadzonego w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków. Co więcej, właściciel lub zarządca nie może sporządzić świadectwa sam dla siebie. Ten sam rejestr obejmuje także osoby uprawnione do kontroli systemów ogrzewania i klimatyzacji.
Najdroższy błąd to odkładanie sprawy do ostatniej chwili
W praktyce największy problem pojawia się wtedy, gdy właściciel dowiaduje się o obowiązku dopiero przy sprzedaży mieszkania, podpisywaniu umowy najmu albo po czasie orientuje się, że instalacja grzewcza wymagała już kontroli. Sam obowiązek świadectwa nie jest powszechny dla wszystkich nieruchomości, ale jest bardzo konkretny w określonych sytuacjach. I właśnie dlatego najbezpieczniej nie kierować się obiegową opinią, tylko sprawdzić trzy rzeczy: czy nieruchomość jest przeznaczona na sprzedaż lub wynajem, czy nie należy do wyjątków oraz czy system ogrzewania nie podlega już ustawowej kontroli.